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Finanzierungen, Gebührenbefreiung und CO - Klartext!

Aktualisiert: 24. März

In den letzten Wochen sind zahlreiche mediale Artikel über geplante Innovationen im Bereich Wohnbau und bezahlbares Wohnen aufgekommen. In diesem Blogbeitrag nehme ich diese Entwicklungen unter die Lupe: Ich analysiere, welche der medial verbreiteten Informationen sich als zutreffend herausgestellt haben und erörtern die potenziellen Vor- und Nachteile der vorgeschlagenen Änderungen.


STÜBLER - Der Vermögenspartner klärt auf.


In den letzten Wochen sorgte das Wohn- und Baupaket 2024 für erhebliches Aufsehen in den Medien. Eng damit verknüpft sind bedeutsame Entwicklungen wie die Empfehlungen des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) an die Finanzmarktaufsicht (FMA) zur Anpassung der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V), die jüngsten Beschlüsse des Nationalrates zur Gebührenbefreiung und zur Förderung von Wohnraum, sowie die neuesten Entscheidungen der geldpolitischen Sitzung des Europäischen Zentralbankrates. In meinem Blog bringe ich die Fakten auf den Punkt und analysiere, was diese Entwicklungen für Sie bedeuten.


 

#1: Gebührenbefreiung bei Hauptwohnsitz


Der österreichische Nationalrat hat eine Änderung des Gerichtsgebührengesetzes beschlossen, die hauptsächlich die Einführung einer temporären Gebührenbefreiung für bestimmte Eintragungen im Grundbuch vorsieht, um dringende Wohnbedürfnisse zu unterstützen. Diese Befreiung gilt für Eintragungsgebühren bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000€ unter spezifischen Voraussetzungen, wie etwa der Nutzung des Gebäudes zur Befriedigung dringender Wohnbedürfnisse, der Errichtung oder der Sanierung solcher Gebäude. Die Befreiung ist an bestimmte Fristen und Nachweispflichten gebunden und erlischt, wenn die Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind. Diese Änderungen treten mit 1.4.2024 in Kraft und sind bis zum 1. Juli 2026 gültig, wobei sie für vor diesem Datum gestellte Anträge weiterhin Anwendung finden.


Fakten

Gemeint ist die Befreiung von der Eintragungsgebühr

Die Gebühr, die normalerweise für die Eintragung des Eigentümers (und gegebenenfalls der Miteigentümer) sowie der Bank (für das Pfandrecht) im Grundbuch anfällt, entfällt in diesem Fall.


Dringenden Wohnbedarf

Hiermit ist nicht eine zeitliche Dringlichkeit gemeint, sondern vielmehr die Notwendigkeit, den Hauptwohnsitz festzulegen, um den grundlegenden Bedarf an Wohnraum zu decken. Daher einen Hauptwohnsitz zu begründen. Gilt somit nur für natürliche Personen, da juristische Personen keinen Hauptwohnsitz begründen können.


Anwendungsbereich

Die Befreiung von Gebühren betrifft entgeltliche Kaufvorgänge fertiger Objekte, Grundstücke sowie die Errichtung von Gebäuden auf bereits bestehendem Eigentum. Dies umfasst auch Finanzierungen zur Errichtung, wobei pfandrechtliche Eintragungen der finanzierenden Banken von den Gebühren befreit sind, sofern alle unten aufgeführten Bedingungen gemeinsam erfüllt sind.

Schenkung und Vererbung (teil- bzw. unentgeltliche Vorgänge) unterliegen nach wie vor den alten Bestimmungen.

Anwendungszeitraum

Rechtsgeschäft ab 1.4.2024 und Einbringung des Antrages auf Eintragung beim Grundbuchgericht bis 1.7.2026.

Der Zeitrahmen 1.4.2024 bis 1.7.2026 kann wie folgt ergänzt werden: Vormerkungsrechtfertigung bei Anträgen bis 1. Juli 2026, Pfandrechtsregistrierung bei fristgerechten Anträgen zur Rangordnung bis 1. Juli 2026 und Eigentums- und Wohnungseigentumsübertragung bei entsprechenden Anträgen bis 1. Juli 2026. Daher die zwingende Umsetzung und in Kraft treten der Eintragung bis 1.7.2026 an sich ist nicht vorausgesetzt. Es müssen die Voraussetzungen erfüllt sein und bis 1.7.2026 der Antrag eingebracht werden.
Eine rückwirkende Befreiung für Rechtsgeschäfte vor 1.4.2024 ist nicht möglich. Auch aus dem Grund bereits geflossene Gelder nicht wieder zurückzahlen zu müssen.

Muss aktiv beantragt werden

Entweder zum Zeitpunkt der Antragstellung oder spätestens, wenn sie zur Zahlung aufgefordert werden. Im Detail kann wie folgt beantragt werden:

  1. Gebührenbefreiung in der Eingabe: Dies bedeutet, dass die Antragsteller die Gebührenbefreiung direkt bei der Einreichung ihrer Unterlagen oder des Antrags geltend machen sollen. "In der Eingabe" bezieht sich auf die Dokumentation oder den Antrag, der eingereicht wird, und die Notwendigkeit, darin ausdrücklich auf die Gebührenbefreiung hinzuweisen.

  2. Spätestens bei der Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag: Falls die Gebührenbefreiung nicht bereits bei der Einreichung des Antrags geltend gemacht wurde, muss sie spätestens dann beansprucht werden, wenn ein Zahlungsauftrag präsentiert oder vorgelegt wird. Das heißt, der Antragsteller hat bis zu diesem Zeitpunkt Zeit, die Befreiung zu beantragen, bevor die Gebühr fällig wird.


Bis 500.000€ gebührenfrei

Es gilt: Beträge über 500.000€ sind nicht von Gebühren befreit. Bei einer Bemessungsgrundlage (Kauf- oder Pfandrecht) über 2 Mio. € entfällt die Gebührenbefreiung komplett. Wenn also die Bemessungsgrundlage 750.000€ beträgt, sind die ersten 500.000€ gebührenfrei, für die restlichen 250.000€ fallen Gebühren an.

Sind mehrere pfandrechtliche Eintragungen einer oder mehrerer Banken vorhanden so sind diese aufzusummieren.
Durch die neue Regelung können bis zu 11.500€ eingespart werden. Die gesetzliche Eintragungsgebühr für Eigentümer liegt bei 1,1% des Kaufpreises, während die Gebühr für die Eintragung von Bankpfandrechten (Hypotheken) 1,2% des einzutragenden Pfandrechts beträgt. Diese Gebühren werden einzeln betrachtet, wobei jeder Betrag bis zu 500.000€ als gebührenfrei gilt.

Voraussetzungen

Es müssen kumulativ mehrere Bedingungen erfüllt sein:

  1. Rechtsgeschäft ab 1.4.2024 und Einbringung des Antrages auf Eintragung beim Grundbuchgericht bis 1.7.2026

  2. dringender Wohnbedarf

  3. Sofern eine Finanzierung für den Erwerb des Gebäudes benötigt wird, so muss mind. 90% der Finanzierung wohnwirtschaftlich sein. Das heißt mit der Finanzierung darf Kauf, Sanierung, Errichtung und Einrichtung finanziert werden. Der Rest, daher bis zu 10% der Finanzierung, darf für anderwärtige Güter wie KFZ, Konsumgüter oder sonstiges aufgenommen werden.

  4. Aktive Beantragung (siehe oben)

Nachweise

Um die Gebührenbefreiung erhalten zu können muss folgender Nachweis erbracht werden:

  1. Bestätigung über Begründung des Hauptwohnsitzes

  2. Nachweis, dass sonstige Wohnrechte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses aufgegeben wurden. Ist im Regelfall durch Punkt 1. gewährleistest.

Die Nachweise müssen zusammen mit dem Grundbuchsantrag eingereicht werden oder, falls die Wohnstätte schon bezogen wurde, binnen drei Monaten nach Übergabe oder Fertigstellung. Die Frist beträgt maximal fünf Jahre nach der Eintragung. Bei Nichteinhaltung müssen Gebühren entrichtet werden, wobei das Ende der Fünfjahresfrist als Fälligkeitsdatum gilt.

Nachträglicher Wegfall der Gebührenbefreiung

ACHTUNG, wird die Liegenschaft innerhalb von 5 Jahren, ab Einbringung des Antrages, übertragen oder veräußert, so entfällt die Gebührenbefreiung. Das selbige gilt, falls der Hauptwohnsitz für diese Liegenschaft aufgegeben wird und auf einer anderen begründet wird. Daher das dringliche Wohnbedürfnis nicht mehr vorliegt.

Umstände, die zum Wegfall der Gebührenbefreiung führen, sind dem Grundbuchsgericht oder der Vorschreibungsbehörde innerhalb eines Monats nach ihrem Eintritt anzuzeigen. Gleichzeitig sind die für die Gebührenermittlung relevanten Angaben zu machen.

In der Praxis sehe ich einen verstärkten Bedarf an Beratung und Hilfestellung für zukünftige Liegenschaftseigentümer. Ist keine Finanzierung involviert, wird der Eigentümer selbst oder über den Treuhänder die Befreiung beantragen können. Kommt eine Finanzierung ins Spiel, werden Kreditvermittler und Banken stärker in den Fokus rücken müssen. Sollten die Gebühren bereits im Voraus von der Finanzierungsstruktur abgezogen oder erst später angepasst werden? Zudem bleibt die Frage offen, wie die Verrechnung erfolgt, falls die Gebührenbefreiung nachträglich entfällt. Üblicherweise sind die pfandrechtlichen Eintragungsgebühren, der Bank, bereits in den Kreditverträgen als Kosten enthalten. Eine nachträgliche Anpassung würde entweder eine Erhöhung des Kreditbetrags oder eine Übernahme der Kosten durch den Kreditnehmer erforderlich machen. Das bestmögliche Vorgehen wird sich wohl noch in der Praxis entwickeln.


#2: Finanzausgleichsgesetz 2024


Beschlossen wurde unter anderem eine Zinsdeckelung bis 1,5%.

Der Gesetzestext schreibt wie folgt:

§ 29a. (1) Der Bund gewährt den Ländern zum Zwecke der Förderung des Wohnbaus (Neubau und Sanierung) durch natürliche Personen in Form von Förderungsdarlehen im Rahmen der Wohnbauförderung des Landes in den Jahren 2024 und 2025 in Höhe von maximal 200 000 Euro mit einem maximalen Zinssatz von 1,5 % p.a. einen Zuschuss zu den vom Land zu leistenden Zinsen für die dafür beim Bund über die ÖBFA aufgenommenen Darlehen.

Die Umsetzung der Förderung obliegt somit den Ländern. Ob die Länder in gegenseitiger Absprache ein einheitliches Vorgehen installieren ist noch offen. Generell sind noch einige Punkte offen:


Wer hat Zugang zum begünstigten Kredit? Daher was gilt als Zugangsvoraussetzung?

Welche Punkte könnten das sein:

  • Staatsbürgerschaft

  • Mindest-Aufenthaltsdauer in Österreich

  • Hauptwohnsitz, sogenannter "dringlicher" Wohnbedarf

  • Einkommen, einzeln oder Familiengesamteinkommen. Werden Transferleistungen in die Berechnung mit einfließen?

  • Anzahl Personen im Haushalt

  • Alter der Personen im Haushalt

  • Dürfen Liquiditätsreserven vorhanden bleiben

  • Voraussetzungen kumuliert notwendig?


Gesprochen wird von Darlehen

Wird es ein Darlehen oder ein Zuschuss? Wie erfolgt die Verrechnung falls es ein Zuschuss wird. Wer vergibt das Darlehen. Land oder Bank? Schließlich sind nicht alle Bankendarlehen zuschussfähig.


Wird der Zinssatz für die gesamte Förderdauer zugesichert und fixiert?

Aktuell wird davon gesprochen auf die Förderdauer oder für mind. 25 Jahre diesen Zinszuschuss anzuwenden. Details offen.


Wie wird die Förderung innerhalb der KIM-V Kennzahlen zu berücksichtigen sein?

Daher kann es auch benachteiligend sein eine Förderung zu beantragen und umzusetzen?

Im Regelfall will das fördergewährende Land in den ersten Grundbuchsrang. Dies wiederrum hat Auswirkung auf die Bankensicherheit und Kennzahlen wie LTV, und Beleihungsquote. Dadurch kann die Ausfinanzierung durch eine Bank erschwert werden oder zu schlechteren Konditionen führen.


Es bedarf hier also sicherlich noch etwas an Details um eine genaue Aussage über die Vorteile dieser Finanzierungsform zu treffen.


Aus Sicht STÜBLER - Der Vermögenspartner könnte das Konzept wie folgt ergänzt werden:


Einheitlicher Zugang

Einheitlicher Zugangsvoraussetzungen und zwar länderübergreifend. Dadurch ist bundesweit eine einheitliche Kalkulation und Planbarkeit gewährleistet.


Zuschuss Regelung

Darstellung als Zuschuss, direkt auf das Konto des Förderungswerbers. Somit entfällt die Verrechnung über die Bank oder die Notwendigkeit, Direktdarlehen über Länder zu vergeben. Dies hat folgende Vorteile:

  1. Bankenunabhängig. Daher auch unabhängig ob ein Bankdarlehen förderfähig ist oder nicht.

  2. Die Kennzahlen laut KIM-V werden nicht zusätzlich belastet. Im Gegenteil, auf Grund der Transferleistung wird die Schuldendienstquote sogar positiv beeinflusst.

  3. Der Förderungswerber profitiert von einem positiven Liquiditätseffekt, ähnlich dem Klimabonus, durch direkte Verrechnung. Dies steigert die verfügbare Liquidität für Konsum und unterstützt die Erhöhung des Lebensstandards, den Inflationsausgleich sowie den Vermögensaufbau – ein deutlich positiver Effekt.


Berechnung des Zuschusses

Bei Festzinsvereinbarung wird die Differenz zwischen dem tatsächlichen Zinssatz und dem Förderzins direkt auf das Bankkonto überwiesen, wobei jährliche Nachberechnungen während der Festzinsperiode entfallen.


Bei Wahl eines variablen Zinssatzes wird ein Pauschalsatz verwendet, um permanente Anpassungen zu vermeiden. Es wird von einer fixen Verzinsung im selben Vergleichszeitraum ausgegangen. Einmal im Jahr findet eine Überprüfung des "Echtzinses" statt, wobei ein eventuelles Guthaben ausgezahlt wird. Bei Rückkehr zu einer normalen Zinsstruktur wird der Pauschalsatz reduziert, um kontinuierliche Anpassungen zu verhindern, mit jährlicher Echtzinsabrechnung.

Ein klarer Vorteil ist, dass die Bank nur einmalig für die Fixzinsbindung oder einmal jährlich bei variabler Verzinsung eine Meldung an die zuständige Landesstelle vornehmen muss. Dies sichert einen einheitlichen Prozess und minimiert den Aufwand, während der Nutzen für den Förderungswerber maximiert wird. Um den Verwaltungsaufwand für Banken weiter zu verringern, könnte erwogen werden, dass Kunden mit ihrem Kredit-Jahreskontoauszug direkt an die Landesstelle herantreten, um die Anpassung des Zuschusses zu beantragen.

#3: Erleichterung der KIM-V


In seiner 40. Sitzung diskutierte das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) die aktuellen Kreditvergabestandards und Marktbedingungen und empfahl der Finanzmarktaufsicht (FMA) eine Vereinfachung der Ausnahmekontingente in der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V). Das Ziel der KIM-V ist es, die Finanzmarktstabilität durch nachhaltige Kreditvergabe zu sichern, wobei eine hohe Verschuldung der Kreditnehmer nicht zielführend ist und oft zu Immobilienkrisen führt. Trotz der strengen Vorgaben der KIM-V bestehen großzügige Ausnahmen, die kleinen Banken Planungssicherheit bieten und für Kredite gelten, die zwar bankseitig als kreditwürdig eingestuft werden, aber nicht vollständig den Rahmen der KIM-V entsprechen. Das FMSG schlägt nun eine vereinfachte Regelung vor, die ein einheitliches Ausnahmekontingent von 20% der Neukreditvergabe vorsieht, um den administrativen Aufwand zu reduzieren.

Die institutsbezogenen Ausnahmekontigente laut KIM-V (Beleihung 90% plus 20%, 40% Schuldendienstquote plus 10%, Laufzeit 35 Jahre plus 5%) würden somit entfallen.

Gesamt ein guter Schritt in die richtige Richtung. Auch für die administrative Abwicklung innerhalb von Banken eine Erleichterung. Gleichzeitig sehe ich ein positives "freiwerden" von noch nicht genutzter Kontingente.


#4: EZB Entwicklung


Medial viel diskutiert. Wann sinkt der Marktzins? Die Rede ist von Juni. Experten tendieren Richtung Sommer. Aktuell ist die Datenlage wie folgt:


  1. Einlagenfazilität: Dieser Zinssatz wird auf Gelder angewendet, die von den Banken über Nacht bei der EZB gehalten werden und beträgt aktuell 4,5%

  2. Hauptrefinanzierungszinssatz: Dies ist der Zinssatz, zu dem Geschäftsbanken sich Geld von der EZB leihen können und beträgt aktuell 4,75%

  3. Der Spitzenrefinanzierungssatz: Dieser Satz wird für die kurzfristige Ausleihe von Geld von der EZB durch die Banken verwendet und beträgt aktuell 4,00%


Inflation

Seit der letzten Sitzung im Januar ist die Inflation weiter zurückgegangen. Die jüngsten Projektionen der Fachleute der EZB haben die Inflation nach unten korrigiert, insbesondere für das Jahr 2024. Die Inflationserwartung liegt hier bei 2,3%


Marktentwicklung

Meine persönliche Einschätzung, datengetrieben, tendiert ebenso zu erster Zinssenkungen Richtung Sommer 2024. Zwei Zinssenkungen zu je 25 Basispunkte halte ich in Q3 und Q4 für realistisch.


#5: Aktuelle Finanzierungslandschaft


Kreditvergleich

Es lohn sich. Finanzierungen von 100% des Kaufpreises oder Schuldendienstquote über 40% sind wieder möglich. Die Zinssätze starten im Fixzinsbereich ab 3,3% und im variablen Zinsbereich ab 4,875%. Auch Laufzeiten von bis zu 50 Jahren sind möglich.


Einbeziehung eines Bürgen oder Mitkreditnehmers

Die Finanzierbarkeit kann durch die Hinzuziehung eines Bürgen oder Mitkreditnehmers verbessert werden. Diese zusätzliche Sicherheit kann die Chancen auf eine Kreditgenehmigung erhöhen und möglicherweise bessere Konditionen ermöglichen.


Wahl der Fixfinanzierung

Eine Fixfinanzierung anstelle einer variablen Verzinsung kann dabei helfen, den zukünftigen Kostendruck zu reduzieren. Die inverse Zinskurve aktuell noch nutzen. Dabei gilt die Weisheit: „Es ist leichter von fix auf variabel zu wechseln als von variabel auf fix.“


Maximierung der Laufzeiten und Nutzung freien Kapitals für Sondertilgungen

Durch die Maximierung der Laufzeiten kann die monatliche Belastung reduziert werden. Freies Kapital kann für Sondertilgungen genutzt werden, um die Gesamtlaufzeit und somit die Zinskosten zu verringern. Der Vorteil liegt in der Freiwilligkeit und möglichen Gegebenheiten in der Haushaltsrechnung. Es gilt die erhöhte Liquidität zu nutzen und Nutzen aus der Inflation zu ziehen.

 

Fazit

Ich habe die jüngsten legislativen Änderungen, Empfehlungen und Markttrends analysiert, um einen umfassenden Überblick sowie praktische Lösungsansätze zu bieten.


Kernpunkte:


  • Gebührenbefreiung: Der Nationalrat hat eine temporäre Befreiung von den Eintragungsgebühren für Wohnimmobilien unter bestimmten Bedingungen eingeführt. Diese Maßnahme soll den Erwerb, Errichtung oder die Sanierung von Wohnraum erleichtern, indem sie finanzielle Entlastung bis zu einem Betrag von 500.000 Euro bietet.

  • Finanzausgleichsgesetz 2024: Mit der Einführung einer Zinsdeckelung unterstützt der Bund den Wohnungsbau, fördert nachhaltige Investitionen in Wohnimmobilien und bietet durch die Zinszuschüsse eine spürbare finanzielle Entlastung.

  • Erleichterungen der KIM-V: Das Finanzmarktstabilitätsgremium hat eine Vereinfachung der Ausnahmekontingente vorgeschlagen, die die Kreditvergabe flexibilisiert und die Finanzmarktstabilität fördert, ohne die Kreditnehmer zu überlasten.

  • EZB-Entwicklungen: Die aktuellen Zinssätze der EZB und die Prognosen zur Zinsentwicklung sind entscheidend für die Finanzierungsplanung. Ein Verständnis dieser Entwicklungen kann helfen, die beste Zeit für Kreditaufnahmen zu bestimmen.

  • Aktuelle Finanzierungslandschaft: Es lohnt sich, Finanzierungsangebote zu vergleichen, da die Bedingungen sich verbessert haben und wieder mehr Möglichkeiten für individuelle Finanzierungslösungen bieten.


STÜBLER – Der Vermögenspartner, klärt auf. Ein umfassender Einblick in aktuelle Marktentwicklungen. Unumgänglich für echte Finanzplanung. Sie wollen mehr? Treten Sie mit mir in Kontakt.


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