Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell â Welche Investition lohnt sich wirklich?
In diesem Blogbeitrag beleuchten wir die Vor- und Nachteile beider Modelle, vergleichen Renditen, Risiken und FlexibilitĂ€t, und helfen Ihnen dabei, die optimale Entscheidung fĂŒr Ihre finanzielle Zukunft zu treffen.
Zur Vorinformation lesen Sie unseren Blog "Bauherrenmodelle".
STĂBLER - Der Vermögenspartner klĂ€rt auf.
In der Welt der Immobilieninvestitionen stehen Anleger vor zahlreichen Optionen und Entscheidungen. Eine der hĂ€ufigsten Fragen ist, ob man in eine Vorsorge Wohnung investieren oder doch auf das Bauherrenmodell setzen sollte. Beide bieten attraktive Möglichkeiten zur Kapitalanlage und Altersvorsorge, doch welche ist die richtige Wahl fĂŒr Ihre individuellen BedĂŒrfnisse und Ziele?
Lassen Sie uns nun gemeinsam diese Frage klÀren.
#1: Was ist eine Vorsorgewohnung?
Eine Vorsorgewohnung stellt eine besondere Art der Eigentumswohnung dar, die primĂ€r nicht zum Selbstbewohnen gedacht ist. Der Zweck einer solchen Wohnung besteht darin, das investierte Kapital durch Mieteinnahmen und Wertsteigerung der Immobilie zu erhöhen â somit wird aus einem Geldwert ein Sachwert.
Eine gut ausgewĂ€hlte Vorsorgewohnung dient demnach als kontinuierliche Einnahmequelle und trĂ€gt zur Mehrung des vorhandenen Kapitals bei. Anstelle eines Geldbetrags verfĂŒgt man nun ĂŒber einen Sachwert, der sowohl krisenfest als auch inflationssicher ist. Das bedeutet:
Selbst wenn Geld durch Inflation an Wert verliert, sind die Mieten wertgesichert und behalten ihre Kaufkraft und
es bleibt der Wert der Wohnung als Sachwert bestehen.
Daher brauchten sich Investoren, die auf Immobilieninvestitionen setzten, wĂ€hrend Wirtschaftskrisen keine Gedanken zu machen. SchlieĂlich hat die Vorsorgewohnung als Sachwert auch in den denkbar schlimmsten Szenarien ihren Wert behalten.
Die EinkĂŒnfte aus der Vorsorgewohnung, die Miete, fĂ€llt unter EinkĂŒnfte aus Vermietung und Verpachtung (§28 ESTG).
#2: Generelle Vor- und Nachteile in Immobilien Assets
Vorteile:
Stabile Einnahmequelle
Durch die Vermietung können regelmĂ€Ăige Mieteinnahmen erzielt werden, die eine stabile und dauerhafte Einnahmequelle darstellen.
Wertsteigerung und Inflationsschutz
Immobilien, insbesondere in guten Lagen, tendieren dazu, im Wert zu steigen. Dies fĂŒhrt zu einer Vermehrung des eingesetzten Kapitals. Bei Geldentwertung bleibt der Wert der Immobilie erhalten.
Krisensicherheit und Altersvorsorge
Immobilien gelten als relativ sichere Anlage, die auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten ihren Wert tendenziell behalten. Die Immobilie kann als Teil der Altersvorsorge dienen und im Alter zusÀtzliche Einnahmen oder Wohnmöglichkeiten bieten.
Diversifikation des Vermögens
Die Wertentwicklung von Immobilien ist weniger direkt von Schwankungen an den FinanzmÀrkten betroffen als beispielsweise Aktien.
Steuerliche Vorteile
Die Möglichkeit von Abschreibung fĂŒr AbnĂŒtzung (Afa) oder als sofortige Abschreibung von Werbungskosten reduzieren die Steuerlast und optimieren das Einkommen.
Nachteile:
Laufende Kosten und Verwaltung
Neben dem Kaufpreis und Kaufnebenkosten fallen laufende Kosten wie Instandhaltung und Verwaltung an. Die Vermietung und Verwaltung einer Wohnung kann zeit- und arbeitsintensiv sein, insbesondere wenn es zu Mieterwechseln oder Instandhaltungsarbeiten kommt.
LiquiditÀt
Immobilien sind nicht so leicht liquidierbar wie andere Anlageformen. Der Verkauf kann Zeit in Anspruch nehmen und ist von Marktbedingungen abhÀngig. Der Verkaufserlös wird mit 30% Immobilienertragsteuer endbesteuert.
StandortabhÀngig
Der Erfolg der Investition hÀngt stark von der Lage der Immobilie ab. Ein schlecht gewÀhlter Standort kann die Rendite schmÀlern.
Regulatorische Risiken und unvorhersehbare Kosten
Ănderungen in der Gesetzgebung, beispielsweise im Mietrecht oder bei der Besteuerung, können die RentabilitĂ€t der Investition beeinflussen. Unvorhergesehene Reparaturen oder Sanierungen können zusĂ€tzliche Kosten verursachen.
#3: Vergleich: Vorsorgewohnung vs. Bauherrenmodelle
Eine Vorsorge Wohnung ist eine Immobilieninvestition, die darauf abzielt, ein zusĂ€tzliches Einkommen und eine Absicherung fĂŒr das Alter zu schaffen. Hier sind die wichtigsten Aspekte:
FĂŒr Vorsorgewohnungen treffen grundsĂ€tzlich folgende Vorteile zu:
Sicherheit
Der Investor investiert immer in die gewĂŒnschte Top-Nr. und ist im Grundbuch hinterlegt.
Eigenbedarf
Der Investor kann an der Wohnungen aus wichtigen Grund Eigennutzung anmelden.
Gleichzeitig ergeben sich folgende Nachteile:
Hohe Anfangsinvestition
Der Kauf einer Vorsorgewohnung stellt aufgrund der erforderlichen erheblichen Anfangsinvestition fĂŒr manche Anleger eine finanzielle Herausforderung dar.
Rendite Ziel
Angesichts der gegenwÀrtigen Zinssituation lÀsst sich die angestrebte Rendite nur mit einem angemessenen Anteil an Eigenmitteln realisieren. HÀufig steht das VerhÀltnis zwischen dem notwendigen Kapitalaufwand und den möglichen Mieteinnahmen nicht im Einklang.
Vermietungsrisiko
Es besteht das Risiko von MietausfÀllen, sei es durch Leerstand oder zahlungsunfÀhige Mieter.
Das Bauherrenmodell hingegen ermöglicht es Anlegern, sich an der Errichtung von Immobilien zu beteiligen und dadurch Einkommen und steuerliche Vorteile zu generieren.
Bauherrenmodelle bietet dadurch folgende Vorteile:
Geringe Einstiegskosten
Bauherrenmodelle sind so konzeptioniert das der Eigenmittelanteil im Regelfall bis zu 50% betrÀgt. Dieser ist jedoch verteilt auf einen Zeitraum von drei bis vier Jahren einzubringen. Anleger können sich somit mit einem kleineren Betrag beteiligen.
Verwaltungsaufwand reduziert
Diese Modelle sind so konzeptioniert dass die Verwaltung zur GĂ€nze ĂŒbernommen wird und ebenso bereits in den Planrechnungen enthalten ist. Die Modelle ermöglichen somit ein "einfaches", "sorgenfreies" investieren.
Vermietungsrisiko durch Förderungen optimiert
Auf Grund der Konzeption dieser Modelle wird das Vermietungsrisiko weitgehendst reduziert und somit die Ertragslage optimiert. Dadurch das Bauherrenmodelle im Grunde nach immer geförderten Wohnbau enthalten bleibt Wohnraum leistbar. LeerstÀnde werden dadurch auf ein Minium reduziert.
Steuerersparnis
Bauherrenmodelle bieten eine beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA), sowie hohe Sofortabschreibungen. Dadurch bieten sie gerade fĂŒr EinkommensstĂ€rkere Investoren einen klaren Vorteil.
Die aktuellen Förderbedingungen lassen in ausgewĂ€hlten BundeslĂ€ndern auch eine sogenannte Parifizierung zu. Dadurch kann direkt in die gewĂŒnschte Top-Nr. investiert werden und der Investor ist direkt im Grundbuch eingetragen.
GegenĂŒber stehen folgende Nachteile:
Steuerklasse
Aus steuerlicher Sicht ergeben Bauherrenmodelle erst ab einem Bruttoeinkommen von etwa 60.000⏠pro Jahr rechnerisch Sinn. Die Steuervorteile fallen bei höherer Progression umso stÀrker ins Gewicht und wirken sich dementsprechend positiver auf die Struktur aus.
LiquiditÀt
Die VerĂ€uĂerung der Anteile an einem Bauherrenmodell finden im Regelfall am sogenannten SekundĂ€rmarkt statt. Dieser Markt ist im Regelfall kleiner als der klassische breite Immobililienmarkt.
Grundbuch
Im Regelfall findet die Eintragung der Anteilswerte im Firmenbuch statt und nicht direkt im Grundbuch. AUSNAHME: Das Bauherrenmodell mit Parifizierung.
#4: Der direkte Vergleich
Vorteil verkĂŒrzte Afa âvereinfachte Darstellung fĂŒr 1,5% MEG Anteil.
Gesamtinvestition nach Steuern am Ende der Bauphase 104.223 ⏠(ohne steuerliche Vorteile ursp. 115.200 âŹ).
Eine Wohnung mit 2.250⏠Miete p.a.
Fazit
In der aktuellen Marktphase weisen Bauherrenmodelle signifikante Vorteile gegenĂŒber Vorsorgewohnungen auf, insbesondere in Bezug auf den Nettoertrag und den Mietenpool. Die Entwicklung von parifizierungsfĂ€higen Bauherrenmodellen hat zudem einen der gröĂten Nachteile â das Fehlen eines direkten Grundbucheintrags â erfolgreich eliminiert. Diese Fortschritte machen Bauherrenmodelle zu einer immer attraktiveren Option fĂŒr Investoren, die nach stabilen und rentablen Anlagemöglichkeiten suchen.
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