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Vorsorgewohnung vs. Bauherrenmodell

Aktualisiert: 26. Sept. 2023

Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell – Welche Investition lohnt sich wirklich?


In diesem Blogbeitrag beleuchten wir die Vor- und Nachteile beider Modelle, vergleichen Renditen, Risiken und Flexibilität, und helfen Ihnen dabei, die optimale Entscheidung für Ihre finanzielle Zukunft zu treffen.


Zur Vorinformation lesen Sie unseren Blog "Bauherrenmodelle".


STÜBLER - Der Vermögenspartner klärt auf.

In der Welt der Immobilieninvestitionen stehen Anleger vor zahlreichen Optionen und Entscheidungen. Eine der häufigsten Fragen ist, ob man in eine Vorsorge Wohnung investieren oder doch auf das Bauherrenmodell setzen sollte. Beide bieten attraktive Möglichkeiten zur Kapitalanlage und Altersvorsorge, doch welche ist die richtige Wahl für Ihre individuellen Bedürfnisse und Ziele?


Lassen Sie uns nun gemeinsam diese Frage klären.


 

#1: Was ist eine Vorsorgewohnung?


Eine Vorsorgewohnung stellt eine besondere Art der Eigentumswohnung dar, die primär nicht zum Selbstbewohnen gedacht ist. Der Zweck einer solchen Wohnung besteht darin, das investierte Kapital durch Mieteinnahmen und Wertsteigerung der Immobilie zu erhöhen – somit wird aus einem Geldwert ein Sachwert.


Eine gut ausgewählte Vorsorgewohnung dient demnach als kontinuierliche Einnahmequelle und trägt zur Mehrung des vorhandenen Kapitals bei. Anstelle eines Geldbetrags verfügt man nun über einen Sachwert, der sowohl krisenfest als auch inflationssicher ist. Das bedeutet:

  1. Selbst wenn Geld durch Inflation an Wert verliert, sind die Mieten wertgesichert und behalten ihre Kaufkraft und

  2. es bleibt der Wert der Wohnung als Sachwert bestehen.

Daher brauchten sich Investoren, die auf Immobilieninvestitionen setzten, während Wirtschaftskrisen keine Gedanken zu machen. Schließlich hat die Vorsorgewohnung als Sachwert auch in den denkbar schlimmsten Szenarien ihren Wert behalten.


Die Einkünfte aus der Vorsorgewohnung, die Miete, fällt unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§28 ESTG).


#2: Generelle Vor- und Nachteile in Immobilien Assets


Vorteile:

  • Stabile Einnahmequelle

Durch die Vermietung können regelmäßige Mieteinnahmen erzielt werden, die eine stabile und dauerhafte Einnahmequelle darstellen.

  • Wertsteigerung und Inflationsschutz

Immobilien, insbesondere in guten Lagen, tendieren dazu, im Wert zu steigen. Dies führt zu einer Vermehrung des eingesetzten Kapitals. Bei Geldentwertung bleibt der Wert der Immobilie erhalten.

  • Krisensicherheit und Altersvorsorge

Immobilien gelten als relativ sichere Anlage, die auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten ihren Wert tendenziell behalten. Die Immobilie kann als Teil der Altersvorsorge dienen und im Alter zusätzliche Einnahmen oder Wohnmöglichkeiten bieten.

  • Diversifikation des Vermögens

Die Wertentwicklung von Immobilien ist weniger direkt von Schwankungen an den Finanzmärkten betroffen als beispielsweise Aktien.

  • Steuerliche Vorteile

Die Möglichkeit von Abschreibung für Abnützung (Afa) oder als sofortige Abschreibung von Werbungskosten reduzieren die Steuerlast und optimieren das Einkommen.


Nachteile:

  • Laufende Kosten und Verwaltung

Neben dem Kaufpreis und Kaufnebenkosten fallen laufende Kosten wie Instandhaltung und Verwaltung an. Die Vermietung und Verwaltung einer Wohnung kann zeit- und arbeitsintensiv sein, insbesondere wenn es zu Mieterwechseln oder Instandhaltungsarbeiten kommt.

  • Liquidität

Immobilien sind nicht so leicht liquidierbar wie andere Anlageformen. Der Verkauf kann Zeit in Anspruch nehmen und ist von Marktbedingungen abhängig. Der Verkaufserlös wird mit 30% Immobilienertragsteuer endbesteuert.

  • Standortabhängig

Der Erfolg der Investition hängt stark von der Lage der Immobilie ab. Ein schlecht gewählter Standort kann die Rendite schmälern.

  • Regulatorische Risiken und unvorhersehbare Kosten

Änderungen in der Gesetzgebung, beispielsweise im Mietrecht oder bei der Besteuerung, können die Rentabilität der Investition beeinflussen. Unvorhergesehene Reparaturen oder Sanierungen können zusätzliche Kosten verursachen.


#3: Vergleich: Vorsorgewohnung vs. Bauherrenmodelle


Eine Vorsorge Wohnung ist eine Immobilieninvestition, die darauf abzielt, ein zusätzliches Einkommen und eine Absicherung für das Alter zu schaffen. Hier sind die wichtigsten Aspekte:


Für Vorsorgewohnungen treffen grundsätzlich folgende Vorteile zu:

  • Sicherheit

Der Investor investiert immer in die gewünschte Top-Nr. und ist im Grundbuch hinterlegt.

  • Eigenbedarf

Der Investor kann an der Wohnungen aus wichtigen Grund Eigennutzung anmelden.


Gleichzeitig ergeben sich folgende Nachteile:

  • Hohe Anfangsinvestition

Der Kauf einer Vorsorgewohnung stellt aufgrund der erforderlichen erheblichen Anfangsinvestition für manche Anleger eine finanzielle Herausforderung dar.

  • Rendite Ziel

Angesichts der gegenwärtigen Zinssituation lässt sich die angestrebte Rendite nur mit einem angemessenen Anteil an Eigenmitteln realisieren. Häufig steht das Verhältnis zwischen dem notwendigen Kapitalaufwand und den möglichen Mieteinnahmen nicht im Einklang.

  • Vermietungsrisiko

Es besteht das Risiko von Mietausfällen, sei es durch Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter.


Das Bauherrenmodell hingegen ermöglicht es Anlegern, sich an der Errichtung von Immobilien zu beteiligen und dadurch Einkommen und steuerliche Vorteile zu generieren.


Bauherrenmodelle bietet dadurch folgende Vorteile:

  • Geringe Einstiegskosten

Bauherrenmodelle sind so konzeptioniert das der Eigenmittelanteil im Regelfall bis zu 50% beträgt. Dieser ist jedoch verteilt auf einen Zeitraum von drei bis vier Jahren einzubringen. Anleger können sich somit mit einem kleineren Betrag beteiligen.

  • Verwaltungsaufwand reduziert

Diese Modelle sind so konzeptioniert dass die Verwaltung zur Gänze übernommen wird und ebenso bereits in den Planrechnungen enthalten ist. Die Modelle ermöglichen somit ein "einfaches", "sorgenfreies" investieren.

  • Vermietungsrisiko durch Förderungen optimiert

Auf Grund der Konzeption dieser Modelle wird das Vermietungsrisiko weitgehendst reduziert und somit die Ertragslage optimiert. Dadurch das Bauherrenmodelle im Grunde nach immer geförderten Wohnbau enthalten bleibt Wohnraum leistbar. Leerstände werden dadurch auf ein Minium reduziert.

  • Steuerersparnis

Bauherrenmodelle bieten eine beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA), sowie hohe Sofortabschreibungen. Dadurch bieten sie gerade für Einkommensstärkere Investoren einen klaren Vorteil.

Die aktuellen Förderbedingungen lassen in ausgewählten Bundesländern auch eine sogenannte Parifizierung zu. Dadurch kann direkt in die gewünschte Top-Nr. investiert werden und der Investor ist direkt im Grundbuch eingetragen.

Gegenüber stehen folgende Nachteile:

  • Steuerklasse

Aus steuerlicher Sicht ergeben Bauherrenmodelle erst ab einem Bruttoeinkommen von etwa 60.000€ pro Jahr rechnerisch Sinn. Die Steuervorteile fallen bei höherer Progression umso stärker ins Gewicht und wirken sich dementsprechend positiver auf die Struktur aus.

  • Liquidität

Die Veräußerung der Anteile an einem Bauherrenmodell finden im Regelfall am sogenannten Sekundärmarkt statt. Dieser Markt ist im Regelfall kleiner als der klassische breite Immobililienmarkt.

  • Grundbuch

Im Regelfall findet die Eintragung der Anteilswerte im Firmenbuch statt und nicht direkt im Grundbuch. AUSNAHME: Das Bauherrenmodell mit Parifizierung.


#4: Der direkte Vergleich


Vorteil verkürzte Afa –vereinfachte Darstellung für 1,5% MEG Anteil.

Gesamtinvestition nach Steuern am Ende der Bauphase 104.223 € (ohne steuerliche Vorteile ursp. 115.200 €).


Eine Wohnung mit 2.250€ Miete p.a.

 

Fazit

In der aktuellen Marktphase weisen Bauherrenmodelle signifikante Vorteile gegenüber Vorsorgewohnungen auf, insbesondere in Bezug auf den Nettoertrag und den Mietenpool. Die Entwicklung von parifizierungsfähigen Bauherrenmodellen hat zudem einen der größten Nachteile – das Fehlen eines direkten Grundbucheintrags – erfolgreich eliminiert. Diese Fortschritte machen Bauherrenmodelle zu einer immer attraktiveren Option für Investoren, die nach stabilen und rentablen Anlagemöglichkeiten suchen.


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